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《关于持续推进城市更新行动的意见》发布已满一周年，近期召开的国常会对城市更新作出新部署 。

专家认为 ，不同业态 、不同属性的城市更新项目应合理选择融资渠道，形成财政引导
、金融赋能、社会资本参与的多元融资格局
。大体量 、长周期运营项目可依托公募REITs（不动产投资信托基金）等方式对接资本市场
，中小体量项目可采用结构化融资。

城市更新成色足

中国证券报记者调研发现，从老厂区蝶变而来的金隅智造工场 ，不仅成为城市更新“腾笼换鸟 ”的标杆
，其背后的融资实践，更成为打通“更新—运营—资本
”循环的典型样本 。

初夏时节 ，记者走进金隅智造工场
，连通楼宇的橙色廊桥与绿树相映成趣，高挑高
、高承重的产业空间为智能制造、高端医疗器械 、量子科技等领域企业厚植了创新发展的土壤
。学校、医院
、公租房等配套设施紧靠园区 ，攀岩馆、球馆 、慢跑道等运动场所步行可达。

这个产城融合
、宜业宜居的园区
，前身是天坛家具生产基地，如今已成为集聚近300家科创企业的硬科技产业高地 ，其中包含2家上市公司、5家独角兽企业 、89家国家高新技术企业 。

“园区在更新过程中保留近85%的高举架
、高荷载产业空间
，便利科创企业进行小试、中试 、检验检测。”金隅集团相关负责人告诉记者，面对招商市场竞争激烈
、环境复杂多变的形势 ，园区持续在招商管理、运营服务等方面主动发力，不断提高园区竞争力与行业影响力
，保障园区整体运营平稳有序
。金隅集团与海淀区共同设立2亿元的“海淀·金隅 ”科创基金，重点关注园内产业机会 ，构建起覆盖“基础研究—产业转化—价值实现
”的全链条创新体系。

华夏金隅智造工场REIT的2026年一季报数据印证了项目的运营成效：该基金底层资产为北京海淀区金隅智造工场产权一期项目
，报告期末不动产项目出租率为91.72%，签约率为96.17% 。项目公司实现营业收入2804.24万元
。

“城市更新对城市面貌带来积极影响 ，也激活了产业需求。”上海易居房地产研究院副院长严跃进告诉记者
，科技创新是城市更新的微观功能，金隅智造工场的实践 ，正是REITs发挥作用 、推动城市更新与科技创新深度融合的生动体现 。

城市更新的活力不仅体现在产业园区
，更渗透到商圈升级中
。西单连廊系统空间提升项目是北京市城市更新计划清单中2026年第一批项目之一，连廊已于今年5月全面贯通。记者在现场看到 ，大量游客通过连廊自由穿行于西单大悦城
、华威商场、君太百货的二层入口
，实现“一站式 ”购物 。

西单大悦城相关负责人说，廊桥全面贯通后 ，商场双首层三通道入口客流占比翻倍，达到近30%
。商场早在2025年就提前布局“二楼即首层
”策略
，引入多个休闲 、户外品类的品牌首店。

优化融资模式

城市更新不仅孕育了创新动能，还激活了金融活水 。华夏金隅智造工场REIT作为国内首单城市更新REIT ，上市已满一年
，截至5月24日，较发行价上涨约35%
。近期 ，全国首单“城市更新+科技创新”组合类REIT——创金合信北京国资封闭式商业不动产REIT
，已进入交易所问询阶段，进一步丰富了城市更新融资产品的类型。

REITs产品的吸引力持续增强 。证监会2025年底发布的《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》明确 ，支持基金管理人开发挂钩相关指数的基金产品
，支持符合条件的公募基金将REITs纳入投资范围。

在此背景下，今年5月18日 ，证监会官网显示
，易方达基金、华夏基金
、南方基金、中金基金4家基金公司上报了中证REITs全收益指数证券投资基金产品
。

严跃进认为，REITs较好地盘活了存量资产 ，推动了城市更新项目的良性循环，为城市从粗放式增长迈向高质量发展提供有力的金融支撑。从当前已上市及申报受理的城市更